教員・公務員の住宅ローンはいくらまで？5000万は無謀？年収の何倍が目安か、限度額と平均を現役教員（3500万借入）が徹底解説
この記事では、公務員や教員の住宅ローンについて、以下の疑問に答えていきます。
- 公務員の住宅ローンは年収の何倍まで組めますか？
- 公務員のローン限度額はいくらですか？
- 5000万の家を買える人の年収は公務員でいくらですか？
- 教員 住宅ローン いくらまでが安全か？（筆者の体験談）
- 公務員 住宅ローン 5000万を組むリスクとは？
- 4000万の家が買える年収は？
- 公務員 住宅 ローン 平均の実態は？
この記事では、公的なデータと、現役教員である私のリアルな体験談を交えながら、「借りられる額」と「本当に返せる額」の違い、そして公務員・教員が陥りがちな落とし穴について、徹底的に解説します。
公務員の住宅ローンは年収の何倍まで組めますか？（「借りられる額」と「返せる額」の罠）
まず、最もよく聞かれる「年収の何倍まで？」という疑問にお答えします。
一般的な目安は「年収の5倍～7倍」
住宅ローンの借入額の目安として、古くから「年収の5倍～7倍」という基準が使われます。
- 年収500万円の人：2,500万円 ～ 3,500万円
- 年収600万円の人：3,000万円 ～ 4,200万円
- 年収700万円の人：3,500万円 ～ 4,900万円
これはあくまで「目安」であり、実際には金融機関の審査基準（金利、返済期間）や個人の状況（他の借り入れ、家族構成）によって大きく変動します。
年収についてはこちらに詳しくまとめています⇩
最重要指標は「返済負担率（返済比率）」
金融機関が審査で重視するのは、「年収倍率」よりも「返済負担率（返済比率）」です。
返済負担率とは？
税込年収（額面年収）に占める、すべてのローン（住宅ローン、カードローン、車のローン等）の年間返済額の割合。
多くの金融機関では、この返済負担率の上限を30%～35%（年収400万円以上の場合）に設定しています。
例えば、年収600万円の人の場合、年間返済額の上限は以下のようになります。
$600万円 \times 35\% = 210万円（年間）$
$210万円 \div 12ヶ月 = 17.5万円（月々）$
この「月々17.5万円」の返済額から逆算すると、非常に高額なローンが組めてしまいます（例：35年ローン、金利1.0%なら約6,000万円）。
「借りられる額」と「返せる額」は全く違う
ここが最大の落とし穴です。
金融機関が審査で使うのは「税込年収（額面）」です。しかし、私たちが実際に生活で使えるのは、税金や社会保険料が引かれた「手取り年収」です。
年収600万円の公務員（教員）の手取りは、扶養家族の状況にもよりますが、おおよそ450万～480万円程度でしょう。
- 銀行の審査基準（額面年収600万の35%）：年間返済210万円
- 安全な返済基準（手取り年収460万の25%）：年間返済115万円
その差は、年間約95万円。
銀行が「6000万まで貸せますよ」と言ったとしても、安全に返せるのは「年間115万円（月々約9.6万円）」の返済額、つまり約3,300万円（35年、金利1.0%）程度なのです。
この「銀行が貸してくれる額」と「実際に返せる額」のギャップについては、私だけの感覚ではありません。住宅ローンのプロであり、公認会計士の千日太郎氏も著書で警鐘を鳴らしています。
私がマイホーム購入前に読み込み、「バイブル」としていたのがこの一冊です⇩
公務員は「信用力が高い」ため、金融機関は上限ギリギリまで貸そうとします。しかし、それに乗せられて「借りられる額」を借りてしまうと、将来の生活（教育費、老後資金）が破綻するリスクを抱えることになります。銀行の営業マンは「契約させること」が仕事ですが、この本は**「利用者が破綻しないこと」**を最優先に書かれています。
- 変動金利と固定金利、本当はどっちが得か？
- 「繰り上げ返済」はいつすべきか？
- 団信（団体信用生命保険）の賢い選び方
など、公務員が陥りやすい「安定しているから大丈夫」という思考停止を、数字のプロが論理的に正してくれます。「数千万円の借金をする」という人生最大の決断の前に、1,000円ちょっとの投資で失敗を回避できるなら安いものです。これからローン審査を受ける方は、銀行に行く前に読んでおくことを強くおすすめします。
🏦 公務員のローン限度額はいくらですか？（銀行が公務員に貸したい理由）
では、公務員の「限度額」は実際いくらなのでしょうか。
前述の通り、返済負担率の上限（35%程度）から計算すると、年収の8倍～10倍という高額なローンが組めてしまうケースも珍しくありません。
- 年収500万円 → 限度額 4,000万～5,000万円
- 年収700万円 → 限度額 5,600万～7,000万円
なぜ金融機関は、これほどまでに公務員に高額を貸したがるのでしょうか。
年収についてはこちらから💁♀️
1. 雇用の安定性（最強の強み）
最大の理由は「雇用の安定性」です。民間企業のような倒産やリストラのリスクがゼロに近いため、「貸し倒れ」の危険性が極めて低いと判断されます。
2. 安定した昇給（年功序列）
公務員（教員）の給与体系は、景気に左右されにくく、勤続年数に応じて着実に昇給していきます。将来の返済能力が予測しやすいため、銀行は安心して長期のローンを組ませることができます。
3. 確実な退職金
万が一、返済が滞った場合の「最後の砦」として、退職金が担保のように見なされます。
「信用力」が招く落とし穴
この「信用力」こそが、公務員が住宅ローンで失敗する最大の原因です。
「銀行がこれだけ貸してくれるのだから、きっと返せるだろう」
「自分は公務員だから、少し背伸びしても大丈夫だろう」
こうした油断が、教育費のピークや定年間近になって家計を圧迫します。
近年は、定年延長（65歳まで）に伴う60歳以降の給与ダウンや、退職金制度の見直し（削減傾向、iDeCo併用など）も進んでいます。かつての「公務員＝絶対安泰」という神話は、少しずつ崩れ始めていることも認識しておく必要があります。
👨🏫 教員 住宅ローン いくらまで？（現役教員の私が3500万を組んだ体験談）
ここで、私自身の体験談をお話しします。私は数年前、3500万円の住宅ローン（変動金利、35年）を組みました。
借入時の私のスペック
- 職業：公立学校 教員（当時30代前半）
- 年収：約550万円（額面）
- 家族：妻（パート）、子2人
- 借入額：3,500万円
5000万「借りられた」仮審査
マイホームを探し始めた当初、私たち夫婦は夢見がちでした。都心へのアクセス、新築、広いリビング……。希望を詰め込むと、物件価格は4000万、4500万と膨らんでいきました。
あるハウスメーカー提携の銀行で仮審査を受けたところ、驚きの結果が出ました。
「年収550万円ですが、公務員の方ですので5000万円近くまでご融資可能です」
一瞬、舞い上がりました。「5000万借りられるなら、あの理想の家が買える！」と。
なぜ3500万に抑えたのか？
しかし、冷静になってファイナンシャルプランナー（FP）にも相談し、月の手取りからシミュレーションを重ねた結果、私たちは借入額を3500万円（物件価格＋諸費用）に抑える決断をしました。
理由は主に3つあります。
1. 子どもの教育費（将来の選択肢）
これが最大の理由です。
将来、公立か私立か、どのような進路を選ぶか分かりません。特に支援が必要な場合、通常よりも多くの選択肢（専門的な学びの場など）を用意してあげたい。そう考えたとき、家のローンで家計がカツカツになり、子どもの可能性を狭めることだけは絶対にしたくありませんでした。
2. 妻の働き方と世帯収入の不確実性
当時は妻がパートで、世帯年収を支えていました。しかし、子育てや将来のキャリアを考えたとき、妻がこの先ずっと働き続けられるか、フルタイムに戻れるかは不透明でした。
最悪、私の給与（馬車馬）一本でも返済していけるラインを死守する必要がありました。
3. 教員の仕事と「精神的余裕」
教員の仕事は、はっきり言って激務です。
毎日、授業準備や生徒指導、保護者対応、山のような事務作業に追われています。ただでさえストレスの多い仕事なのに、「今月のローン返済がキツイ」「ボーナスが出ないとヤバい」といったお金の心配まで抱え込みたくありませんでした。
「心の余裕」を失えば、良い教育もできませんし、家庭も崩壊します。『仕事と家庭の両立』のためには、家計の安定が絶対条件でした。
3500万のリアルな返済
3500万円を変動金利0.5%、35年ローンで借りた結果、月々の返済額は約92,000円（ボーナス払いなし）です。
これに加えて、固定資産税（年間約12万円）や将来の修繕積立（月1万円）がかかりますが、当時の賃貸の家賃（駐車場代込で約10万円）とほぼ同額でした。
この「家賃並み」の返済額に抑えたことで、金利が上昇しても（繰り上げ返済で対応可能）、私が病気で休職しても（傷病手当金でカバー可能）、何とか生活できるという安心感を得られました。
今、心の底から「あの時、限度額の5000万まで借りなくて本当に良かった」と思っています。
🏡 4000万の家が買える年収は公務員でいくらですか？
では、借入額を少し上げて4000万円にした場合、どれくらいの年収が必要でしょうか。
4000万円の返済シミュレーション
- 借入額：4,000万円
- 金利：1.0%（固定金利と変動金利の中間を想定）
- 返済期間：35年
- ボーナス払い：なし
この場合、月々の返済額は約11.3万円、年間返済額は約136万円となります。
安全に返済できる年収の目安
この「年間136万円」を、安全ラインである「手取り年収の25%」で賄うと仮定します。
$136万円 \div 0.25 = 544万円$
必要な手取り年収は544万円です。
公務員（教員）が手取り544万円を得るためには、ボーナスの割合などにもよりますが、額面年収で700万円～750万円程度が一つの目安となるでしょう。
もちろん、これはあくまで「1馬力」で安全に返す場合です。年収600万円（手取り約460万）の人でも、返済負担率は約29.5%（手取りベース）となり、借りること自体は可能です。しかし、生活の余裕はかなり失われることを覚悟する必要があります。
🏙️ 5000万の家を買える人の年収は公務員でいくらですか？
次に、ターゲットキーワードでもある「5000万の家」について見ていきます。
5000万円の返済シミュレーション
- 借入額：5,000万円
- 金利：1.0%
- 返済期間：35年
- ボーナス払い：なし
この場合、月々の返済額は約14.1万円、年間返済額は約170万円となります。
安全に返済できる年収の目安
同様に、「年間170万円」を「手取り年収の25%」で賄うと仮定します。
$170万円 \div 0.25 = 680万円$
必要な手取り年収は680万円です。
これを額面年収に換算すると、約900万円～950万円が目安となります。
公務員（教員）で単独年収900万円を超えるのは、50代の管理職（校長・教頭クラス）や、一部の専門職に限られます。30代～40代の一般教員や職員が1人でこの額を借りるのは、極めて無謀と言わざるを得ません。
「公務員 住宅ローン 5000万」を実現する現実的な方法
では、なぜ「公務員で5000万」というキーワードが検索されるのでしょうか。それは、以下の方法で実現しているケースがあるからです。
1. 世帯年収（共働きパワー）
最も多いのがこのパターンです。
- 夫（教員）：年収600万円
- 妻（公務員）：年収400万円
- 世帯年収：1,000万円
世帯年収が1000万円あれば、5000万円のローン（世帯年収の5倍）は十分に射程圏内に入ります。
ただし、ペアローンや収入合算にはリスクも伴います。
- 育休・時短のリスク：妻が出産・育児で育休や時短勤務に入ると、世帯収入は一時的に（あるいは長期的に）減少します。その間の返済は大丈夫か？
- 離婚のリスク：万が一、離婚した場合、ローンの清算や家の所有権で泥沼化するケースが後を絶ちません。
2. 頭金を多く入れる
5000万円の「物件」を買う場合でも、ローンを5000万組むとは限りません。
- 物件価格：5,000万円
- 頭金（自己資金＋親からの贈与）：1,500万円
- 住宅ローン借入額：3,500万円
これなら、年収550万円の私でも安全に返済できる範囲です。
公務員・教員で5000万円クラスの家を検討する場合は、「1人で借りる」のではなく、「世帯で借りる」または「頭金を厚くする」のが現実的な戦略となります。
📊 公務員 住宅 ローン 平均はどのくらい？（データから見る実態）
では、実際に公務員（を含む一般的な会社員）は、平均していくらぐらい借りているのでしょうか。
国土交通省の「令和5年度（2023年度）住宅市場動向調査報告書」によると、新築の注文住宅を購入した世帯の平均借入額は4,196万円でした。
（※これは全国平均であり、首都圏だともっと高くなります）
また、同調査（令和3年度版）によれば、注文住宅取得世帯の平均返済負担率は18.1%（税込年収に対して）となっています。
これは、多くの人が「借りられる限度額（35%）」ではなく、かなり余裕を持った「安全な返済額（20%弱）」でローンを組んでいることを示しています。
公務員・教員の方は、信用力が高い分、つい「平均」よりも多く借りてしまいがちです。しかし、世間の「平均」が示す通り、多くの賢明な家庭は、返済負担率を低く抑え、将来のリスクに備えています。
「みんなが4000万借りてるから」ではなく、「自分の家庭はいくらなら安全か」という視点を忘れないでください。
⚠️ 教員・公務員が住宅ローンで失敗しないための5つの鉄則
公務員・教員という「安定」した職業だからこそ、注意すべき住宅ローンの鉄則があります。
1. 「昇給」と「退職金」を過信しない
「将来昇給するから、今はキツくても大丈夫」「最後は退職金で返せばいい」という考えは危険です。
- 昇給：給与制度改革により、若手の昇給カーブが緩やかになる可能性や、管理職にならない限り給与が頭打ちになるケースもあります。
- 退職金：前述の通り、削減傾向にあります。老後2000万円問題と言われる中、退職金をローンの返済に充ててしまっては、老後資金が枯渇します。
2. 「手当」を年収に含めて計算しない
銀行の審査では、残業代（教員の場合は調整額や超過勤務手当）や各種手当も「年収」としてカウントされます。しかし、これをアテにしてはいけません。
- 残業代：働き方改革で減少傾向です。
- 住居手当：持ち家になると、支給されなくなります（年間20～30万円が消える）。
- 扶養手当：子どもが独立すると消えます。
ローン計算のベースは、必ず「基本給＋ボーナス」だけで考えるべきです。
3. ライフイベント費用を「別枠」で確保する
住宅ローンは、人生で最大の「固定費」です。これ以外にも、人生には莫大な費用がかかります。
- 教育費：子ども1人につき1,000万～（大学費用）
- 老後資金：夫婦で2,000万円～
- 家の修繕費：10年～15年ごとに外壁塗装などで100万～200万円
- 車の買い替え：10年ごとに200万円～
これらのお金を「住宅ローンを払いながら」貯めていく必要があります。月々の返済額でカツカツになっていては、教育費や老後資金が貯まらず、将来的に詰んでしまいます。
- （内部リンク）
特に教員は、日々の業務に追われ、長期的な家計管理や資産運用を後回しにしがちです。だからこそ、最初のローン計画で「自動的に貯金ができる仕組み（＝無理のない返済額）」を作っておくことが、将来の自分を助けることになります。
（参考記事：【教員の仕事術】忙しい教員が仕事を減らすための具体的な工夫）
4. 金利タイプの選択は慎重に（変動 vs 固定）
公務員は収入が安定しているため「変動金利に強い」と言われがちです。金利が上昇しても、昇給分でカバーできるだろう、という論理です。
しかし、私はあえて「全期間固定金利（フラット35など）」や「固定期間選択型」も強く推奨します。
変動金利は確かに低く魅力的ですが（私も結果的に変動にしました）、金利が上昇した際の「精神的ストレス」は想像以上です。教員のようにストレスの多い仕事では、せめて家のローンの心配くらいは無くしたいものです。
金利が低い今のうちに「固定金利」で返済額を確定させてしまうのも、公務員（教員）の安定志向に合った賢い選択の一つです。
5. 「借り換え」や「繰り上げ返済」を前提にしない
「とりあえず変動で借りておいて、金利が上がったら固定に借り換えればいい」
「ボーナスで繰り上げ返済すればいい」
これも危険な考えです。
- 借り換え：金利が上昇している局面では、今より有利な固定金利に借り換えられる保証はありません。
- 繰り上げ返済：子どもの教育費がかさむ時期（中学～大学）は、ボーナスが出ても貯金に回すので精一杯で、繰り上げ返済どころではないケースが多々あります。
💻 公務員におすすめの住宅ローンとシミュレーションサイト
最後に、公務員・教員の方が利用しやすいローンや、まず試すべきシミュレーションサイトをご紹介します。
1. 共済組合の住宅ローン
多くの教員・公務員がまず検討するのが、所属する共済組合（公立学校共済組合、市町村職員共済組合など）のローンです。
- メリット：手続きが職場で完結することが多い、金利が低い場合がある。
- デメリット：借入限度額が低い（例：2,000万円程度まで）ことが多く、メインの住宅ローンにはなりにくい。リフォームや、つなぎ融資として使うケースが多いです。
2. 提携ローン（ろうきん、JA、地方銀行）
組合と提携している金融機関（ろうきん、JAバンク、地元の地方銀行など）は、公務員向けの優遇金利プランを用意していることがあります。窓口で「教員（公務員）である」ことを伝えると、有利な条件を引き出せる可能性があります。
3. ネット銀行
近年、最も人気があるのがネット銀行（楽天銀行、住信SBIネット銀行など）です。
金利が圧倒的に低く、公務員・教員は信用力が高いため、審査もスムーズに通るケースが多いです。私もネット銀行を利用しました。
まずはシミュレーションから（外部リンク）
いきなり銀行の窓口に行くと、営業トークに乗せられて冷静な判断ができなくなることがあります。
まずは、客観的なシミュレーションサイトで「いくらなら安全か」を確かめましょう。
特に、住宅金融支援機構（フラット35）が運営するシミュレーションサイトは、公的機関が提供しており、非常に詳細で信頼性が高いです。
【外部リンク】
住宅金融支援機構（フラット35）ローンシミュレーション
https://www.flat35.com/simulation-info/
（「毎月の返済額から借入可能額を調べる」のではなく、「借入希望額から毎月の返済額を調べる」を使いましょう）
「シミュレーションだけでなく、プロに家計全体を見てもらいたい」という方へ
シミュレーションサイトは便利ですが、あくまで「一般的な計算」しかできません。
- 「今の保険料、払いすぎていないか？（公務員は保険貧乏になりがちです）」
- 「新NISAやiDeCoと住宅ローン、どうバランスを取るべき？」
- 「退職金が減る中、老後資金は具体的にいくら残せる？」
こうした「あなたのご家庭固有の事情」まで含めて、安全な借入額を算出するには、やはりファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家に相談するのが一番の近道です。私も購入前にはFPに相談し、「教育費のピーク」と「ローンの返済」が重なっても家計が破綻しないか、キャッシュフロー表を作って確認しました。あの時の確認があったからこそ、今、安心して枕を高くして眠れています。
もし、身近に相談できるFPがいない場合は、お金のプロを無料で紹介してくれるサービスを活用するのも一つの手です。
「資産運用や保険の見直し、プロに相談して未来の安心を手に入れませんか？今なら無料FP相談でハーゲンダッツギフト券をプレゼント中！」
こちらの「ファインドイット」では、全国の厳選されたFPを紹介してくれます。
公務員・教員におすすめの理由
- 完全無料で何度でも相談可能
- 住宅ローンだけでなく、生命保険の見直しも同時にできる（ここが重要！）
- 無理な勧誘はなく、中立的な立場でのアドバイス
特に公務員は、共済の保障や団体保険があるため、民間の保険に入りすぎて「固定費」が高くなっているケースが多々あります。住宅ローンという大きな固定費が増える今こそ、「無駄な保険」を削って「住宅ローンの返済」に回す絶好のタイミングです。「自分たちだけで決めるのは怖い」「第三者のプロの意見を聞いて安心したい」という方は、一度無料診断を受けてみることをおすすめします。35年のローンを組んでから「失敗した」と後悔しないために、使えるプロは使い倒しましょう。
✅ まとめ：教員・公務員こそ「身の丈に合った」住宅ローンを
この記事では、「教員 住宅ローン いくらまで」そして「公務員 住宅ローン 5000万」というキーワードを軸に、公務員・教員の住宅ローンについて徹底的に解説してきました。
重要なポイントのまとめ：
- 「借りられる額」と「返せる額」は違う。
- 銀行が貸してくれる「限度額（年収の8倍～）」は、あなたが「安全に返せる額」ではない。
- 安全な目安は「手取り年収の20～25%」
- 税込年収ではなく「手取り」で計算すること。
- 公務員（教員）は「信用力」を過信しない。
- 昇給や退職金をアテにした無謀な借り入れは破綻のもと。
- 5000万は「世帯年収」か「頭金」で実現する。
- 単独年収（1馬力）で5000万を借りるのは、年収900万超の管理職クラスでないと危険。
- ライフイベント費用（教育費・老後）を最優先する。
- 家は「箱」でしかない。家族の将来や自分の心の余裕を犠牲にしてはいけない。
私自身、3500万円のローンを組んだことは「攻め」ではなく、将来のあらゆるリスクに備えるための「守り」の選択でした。
そのおかげで今、教員という多忙な仕事と、特性のある子どもの育児に追われながらも、お金の心配をせず、精神的な余裕を持って暮らせています。
公務員・教員という「信用力」は、高額なローンを組むためにあるのではありません。
「身の丈に合った額」を、「どこよりも有利な条件（低金利）」で借りるために使うものです。
あなたの家庭にとって、本当に「無理なく返せる額」はいくらですか？
まずは冷静に、手取り収入から計算してみてください。
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